SAVANAH BANK OF NIGERIA LIMITED & ANOR. V. AJILO & ANOR

• Pages: 135-173

ΣΑςΑΝΝΑΗ ΒΑΝΚ ΟΦ ΝΙΓΕΡΙΑ ΛΤ∆. & ΑΝΟΡ. ς. ΑϑΙΛΟ & ΑΝΟΡ.

135

5

ΣΑςΑΝΝΑΗ ΒΑΝΚ ΟΦ ΝΙΓΕΡΙΑ ΛΤ∆. & ΑΝΟΡ. ς.

ΑϑΙΛΟ & ΑΝΟΡ.

10

1. ΣΑςΑΝΝΑΗ ΒΑΝΚ ΟΦ ΝΙΓΕΡΙΑ ΛΤ∆.

2.

∆ΑςΙ∆ Β. ΟΝΙ−ΟΡΙΣΑΝ

ΑΠΠΕΛΛΑΝΤΣ

ς

1.

ΑΜΜΕΛ 0. ΑϑΙΛΟ

2.

ΠΗΟΤΟ ΙΝ∆ΥΣΤΡΙΕΣ ΛΤ∆.



ΡΕΣΠΟΝ∆ΕΝΤΣ

ΣΥΙΤ ΝΟ. ΣΧ 188/1987

ΟΦ ΝΙΓΕΡΙΑ

ϑ.Σ.Χ.

ϑ.Σ.Χ.

ϑ.Σ.Χ.

ϑ.Σ.Χ.

ϑ.Σ.Χ.

ϑ.Σ.Χ.

ϑ.Σ.Χ.

25

Land Law- Statutory right of occupancy - Deemed grants - Section 34(2) Land Use Act,

1978, alienation - Governor's Consent - Section 22, Land Use Act - Applicability.

Mortgages- Governor's Consent - Land Use Act - Section 22 - Void alienations, Section

30

34(2) Land Use Act, deemed grants.

Interpretation & Construction- Interpretation of statutes - Mischief Rule, - Ut res magis

valeat guar)! pereat.

35

Words and Phrases - "Deemed" and "as if'.

ΙΣΣΥΕΣ:

1.

Ωηετηερ σεχτιον 34(2) οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ χοντεµπλατεσ α σπεχιαλ σπεχιε οφ ριγητ

οφ οχχυπανχψ µερελψ βεχαυσε ιτ ρελατεσ το ριγητσ ωηιχη ωερε ϖεστεδ πριορ το τηε

40

χοµµενχεµεντ οφ τηε Αχτ.

2.

Ωηεν µαψ τηε ρυλε τηατ α στατυτε χαννοτ βε χονστρυεδ ιν συχη α ωαψ ασ το αφφεχτ

ϖεστεδ ριγητσ βε δισρεγαρδεδ ιν χονστρυινγ α στατυτε ανδ ωηετηερ ιτ χαν βε σαιδ

τηατ τηε Λανδ Υσε Αχτ ισ αν Αχτ το ωηιχη συχη αν εξχεπτιον αππλιεσ.

3.

Ωηετηερ τηε προϖισιονσ οφ Σεχτιον 22 οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ αππλψ ονλψ το ριγητσ οφ

45

οχχυπανχψ αχτυαλλψ γραντεδ βψ τηε Μιλιταρψ Γοϖερνορ οφ α Στατε ανδ νοτ το δεεµεδ

γραντσ υνδερ σεχτιον 34(2) οφ τηε Αχτ.

4.

Ωηετηερ τηε ωορδσ ∀ασ ιφ∋, υσεδ ιν σεχτιον 34(2) οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ αρε συφφιχιεντ

το εθυατε α γραντ τηερευνδερ ωιτη αν αχτυαλ γραντ, µαδε βψ α Μιλιταρψ Γοϖερνορ

αφτερ τηε χοµµενχεµεντ οφ τηε Αχτ.

50

5. Ωηετηερ σεχτιον 22 οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ ωηιχη προηιβιτσ τηε αλιενατιον οφ α

στατυτορψ ριγητ οφ οχχυπανχψ ωιτηουτ τηε Γοϖερνορ∋σ χονσεντ αππλιεσ το ∀δεεµεδ∀

γραντσ υνδερ Σεχτιον 34(2) οφ τηε Αχτ.

6. Ωηατ ισ τηε εφφεχτ οφ τηε χονϖερσιον οφ αν ιντερεστ ηελδ βψ αν οωνερ οφ λανδ πριορ

το τηε χοµµενχεµεντ οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ, το α στατυτορψ ριγητ οφ οχχυπανχψ.

15

ΣΥΠΡΕΜΕ ΧΟΥΡΤ

ΟΒΑΣΕΚΙ,

ΝΝΑΜΑΝΙ,

ΚΑΡΙΒΙ−ΩΗΨΤΕ,

20

ΚΑΩΥ,

ΒΕΛΓΟΡΕ,

ΑΓΒΑϑΕ,

ΧΡΑΙΓ,

27τη ϑανυαρψ, 1989

136

ΝΙΓΕΡΙΑΝ ΣΥΠΡΕΜΕ ΧΟΥΡΤ ΧΑΣΕΣ

[1989]

1

Ν.Σ.Χ.Χ.

7.

Ωηετηερ τηε νον−µεντιον οφ ∀δεεµεδ γραντσ∀ ιν σεχτιον 22 οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ

µεανσ τηατ τηατ σεχτιον δοεσ νοτ αππλψ το τηεµ, ηαϖινγ ρεγαρδσ το σεχτιον 38 οφ

τηε Αχτ.

8.

Ωηετηερ σεχτιον 34(7) οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ χαν βε ηελδ το βε ταυτολογουσ ορ α

συρπλυσαγε µερελψ βεχαυσε ιτ προηιβιτσ τρανσφερ οφ λανδ ωιτηουτ τηε Γοϖερνορ∋σ

5

χονσεντ ωηιχη προηιβιτιον ηασ αλρεαδψ βεεν µαδε ελσεωηερε ιν τηε Αχτ.

9.

Ωηετηερ τηε Μιλιταρψ Γοϖερνορ οφ α Στατε ισ βουνδ, ρεγαρδλεσσ οφ τηε προϖισιονσ

οφ Σ.34(3) µανδατινγ α Γοϖερνορ το ισσυε α χερτιφιχατε ιν τηε πρεσεντεδ φορµ, το

µακε α γραντ ον συχη τερµσ ασ µαψ αλρεαδψ βε εξιστινγ ιν α ηολδινγ πριορ το τηε

χοµµενχεµεντ οφ τηε Αχτ.

10

ΦΑΧΤΣ:

Τηε φιρστ πλαιντιφφ στοοδ συρετψ φορ τηε σεχονδ πλαιντιφφ φορ α Βανκ Λοαν γραντεδ βψ

τηε φιρστ δεφενδαντ Βανκ. Τηε Βονδ ωασ σεχυρεδ βψ α µορτγαγε ∆εεδ µαδε βψ τηε

1στ πλαιντιφφ ιν φαϖουρ οφ δεφενδαντ Βανκ. Τηε µορτγαγε ωασ αχχοµπανιεδ βψ δε−

ποσιτ οφ τιτλε ∆εεδσ το τηε µορτγαγεδ προπερτψ ωηιχη τηε φιρστ πλαιντιφφ αχθυιρεδ ιν

15

1965. Ωηεν τηε σεχονδ πλαιντιφφ δεφαυλτεδ ιν ρεπαψµεντ οφ τηε σεχυρεδ Λοαν, τηε δε−

φενδαντ Βανκ τοοκ στεπσ το ρεαλισε τηε σεχυριτψ υνδερ τηε µορτγαγε, βψ πυττινγ υπ α

νοτιχε οφ αυχτιον σαλε ον τηε µορτγαγε προπερτψ. Τηε πλαιντιφφσ τοοκ ουτ α συµµονσ

ιν τηε Ηιγη Χουρτ το αϖοιδ τηε σαλε, ον τηε γρουνδ τηατ τηε µορτγαγε, νοτ ηαϖινγ βεεν

µαδε ωιτη τηε Γοϖερνορ∋σ χονσεντ ιν αχχορδανχε ωιτη σεχτιον 22 οφ τηε Λανδ Υσε

20

Αχτ, ωασ ϖοιδ ανδ τηε ποωερ οφ σαλε τηερευνδερ, χουλδ νοτ βε εξερχισεδ βψ τηε δε−

φενδαντσ. Τηε δεφενδαντσ, ρεσιστινγ τηε αχτιον, σουγητ το µακε α διστινχτιον βετωεεν

στατυτορψ ριγητσ οφ οχχυπανχψ γραντεδ βψ α Μιλιταρψ Γοϖερνορ αφτερ τηε χοµµενχε−

µεντ οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ, ανδ ονε δεεµεδ γραντεδ βψ τηε οπερατιον οφ Λαω υνδερ

Σεχτιον 34(2) οφ τηε Αχτ. Ιτ ωασ τηειρ ποσιτιον τηατ συχη α δεεµεδ γραντ, βεινγ δισ−

25

τινχτ φροµ ∀αχτυαλ γραντσ∀ διδ νοτ χοµε ωιτηιν τηε αµβιτ οφ σεχτιον 22 οφ τηε Αχτ. Τηε

τριαλ χουρτ φουνδ φορ τηε πλαιντιφφσ, ηολδινγ τηατ τηε µορτγαγε νοτ ηαϖινγ βεεν µαδε

ωιτη τηε Γοϖερνορ∋σ χονσεντ, ωασ νυλλ ανδ ϖοιδ ανδ τηατ τηε δεφενδαντσ χουλδ νοτ

εξερχισε τηειρ ποωερ οφ σαλε. Αγγριεϖεδ βψ τηε δεχισιον, τηε αππελλαντσ αππεαλεδ το

τηε Χουρτ οφ Αππεαλ ον µυχη τηε σαµε γρουνδσ ασ τηειρ δεφενχε ωασ βασεδ. Τηε

30

Χουρτ οφ Αππεαλ δισµισσεδ τηε αππεαλ, αφφιρµινγ τηε δεχισιον οφ τηε τριαλ Χουρτ.

Ον αππεαλ το τηε Συπρεµε Χουρτ, αππελλαντσ χοντενδεδ τηατ τηε Χουρτ οφ Αππεαλ

ηαδ ερρεδ ιν Λαω ωηεν ιν ηελδ τηατ τηε φαιλυρε το οβταιν τηε Γοϖερνορ∋σ χονσεντ υνδερ

Σεχτιον 22 οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ ρενδερεδ τηε ∆εεδ οφ Μορτγαγε νυλλ ανδ ϖοιδ; βε−

χαυσε: σεχτιον 22 οφ τηε Αχτ δοεσ νοτ αππλψ το α δεεµεδ γραντ υνδερ σεχτιον 34(2)

35

οφ τηατ Αχτ, ανδ τηατ ον τηατ πρεµισε, τηε ∆εεδ οφ Μορτγαγε ωασ νοτ νυλλ ανδ ϖοιδ

.

Τηε αππελλαντσ φυρτηερ χοντενδεδ τηατ ιτ ωασ αν ερρορ φορ τηε Χουρτ οφ Αππεαλ το ηαϖε

φαιλεδ το οβσερϖε τηατ στατυτορψ προϖισιονσ αρε νοτ το βε χονστρυεδ ασ δισπλαχινγ ορ

αβολισηινγ ϖεστεδ ριγητσ σαϖε ονλψ το τηε εξτεντ το ωηιχη τηειρ προϖισιονσ χλεαρλψ δισ−

πλαχε ορ αβολιση συχη ριγητσ, αχχορδινγ το ωηιχη ϖιεω, τηε δεεµεδ γραντσ οφ στατυ−

40

τορψ ριγητ οφ οχχυπανχψ υνδερ σεχτιον 34 οφ τηε αχτ δο νοτ ρεθυιρε Γοϖερνορ∋σ

χονσεντ. Τηε αππελλαντσ αλσο χοντενδεδ τηατ τηε γενεραλ προϖισιονσ οφ σεχτιον 22

ουγητ νοτ το δερογατε φροµ τηε σπεχιαλ προϖισιονσ οφ σεχτιον 34 οφ τηε Αχτ.

ΗΕΛ∆:

1.

Τηατ σεχτιον 34(2) οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ διδ νοτηινγ µορε τηαν σαϖε τηε ηολδερσ

45

οφ δεϖελοπεδ λανδ βεφορε τηε χοµµενχεµεντ οφ τηε Αχτ, φροµ ρυσηινγ το τηε

Γοϖερνορ∋σ οφφιχε το οβταιν α χερτιφιχατε οφ στατυτορψ ριγητ οφ οχχυπανχψ ανδ α

ηολδερ οφ α δεϖελοπεδ λανδ ωηιχη ωασ ηελδ φρεεηολδ βεφορε τηε χοµµενχεµεντ

οφ τηε Αχτ, αλτηουγη ηολδινγ, ον χοµινγ ιντο εφφεχτ οφ τηε Αχτ, α δεεµεδ στατυτορψ

ριγητ οφ οχχυπανχψ, µιγητ νεϖερ ηαϖε χονταχτ ωιτη τηε Γοϖερνορ∋σ οφφιχε ιφ ηε

50

νεϖερ ηαδ το µακε ανψ τρανσφερσ ορ ασσιγνµεντ το ανψ οτηερ περσον, ορ νεϖερ

νεεδεδ το βορροω µονεψ ετχ.

ΣΑςΑΝΝΑΗ

BANK

ΟΦ ΝΙΓΕΡΙΑ ΛΤ∆. & ΑΝΟΡ. ς. ΑϑΙΛΟ & ΑΝΟΡ.

137

2.

Τηατ αλτηουγη ιτ ισ α φυνδαµενταλ ρυλε οφ ουρ Λαω τηατ νο στατυτε σηαλλ βε

χονστρυεδ το αφφεχτ ϖεστεδ ριγητσ υνλεσσ τηε λανγυαγε οφ τηε στατυτε ανδ τηε

συβϕεχτ µαττερ χλεαρλψ ποιντσ τοωαρδσ τηατ εφφεχτ, ψετ τηερε ισ νο δουβτ τηατ τηε

γενεραλ ιντενδµεντ οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ, τηε εξπρεσσ ωορδσ ϖεστινγ τιτλε,

5

µαναγεµεντ ανδ χοντρολ οφ τηε υσε οφ λανδ ιν τηε Μιλιταρψ Γοϖερνορ, τηε

χυρταιλµεντ οφ τηε ιντερεστ οφ τηε λανδ ηολδερ βψ πρεσχριβινγ χονσεντ το αλιενατιον

ιν αλλ χασεσ, ωηετηερ τηε λανδ χονχερνεδ ωασ αβσολυτελψ οωνεδ, ορ νοτ, αρε χλεαρ

εξπρεσσιονσ οφ ιντεντιονσ το αβρογατε ϖεστεδ ριγητσ. Φυρτηερµορε, τηε ϖεστινγ οφ

αλλ λανδ ιν τηε Μιλιταρψ Γοϖερνορ ωασ χουπλεδ ωιτη ποωερσ οφ µαναγεµεντ ανδ

10

χοντρολ ανδ εξερχισε οφ ϖαριουσ ποωερσ ρεστριχτινγ αλιενατιον ωιτηουτ χονσεντ.

Τηε χασεσ χιτεδ βψ τηε αππελλαντσ το τηε ενδ τηατ α στατυτε χαννοτ, ωιτηουτ

εξπρεσσ προϖισιονσ το τηατ εφφεχτ, τακε αωαψ ϖεστεδ ριγητσ αρε τηερεφορε νοτ

αππλιχαβλε το τηε ινσταντ χασε.

3.

Τηατ αππλψινγ τηε µισχηιεφ ρυλε οφ χονστρυχτιον οφ Στατυτεσ, σεχτιον 34(2) οφ τηε

15

Λανδ Υσε Αχτ ισ το βε χονστρυεδ ασ βρινγινγ λανδ ηολδινγ ιν εξιστενχε βεφορε

χρεατιον οφ τηε Αχτ ιν λινε ωιτη τηατ Αχτ, φορ υνιφορµ χοντρολ ανδ µαναγεµεντ,

ηενχε τηε ηολδερσ οφ συχη τιτλε αρε το βε δεεµεδ ηολδερσ οφ στατυτορψ ριγητ οφ

οχχυπανχψ ισσυεδ βψ τηε Μιλιταρψ Γοϖερνορ. Τηε χοντεντιον τηατ τηε Αχτ

20

ενϖισαγεδ τωο χατεγοριεσ οφ ριγητσ−ηολδερσ, ονε γραντεδ βψ τηε Μιλιταρψ Γοϖερνορ

ανδ συβϕεχτ το αλλ τηε προϖισιονσ οφ τηε Αχτ, τηε οτηερ βψ οπερατιον οφ Λαω ανδ

νοτ ωιτηιν τηε χοντρολ ανδ µαναγεµεντ οφ τηε Μιλιταρψ Γοϖερνορ ισ χλεαρλψ ωρονγ

ανδ ινχονσιστεντ ωιτη τηε εξπρεσσ ωορδσ οφ τηε Αχτ, ανδ τηε µισχηιεφ ιντενδεδ

το βε πρεϖεντεδ. Ιτ ισ τηερεφορε ωρονγ το ηολδ τηατ σεχτιον 34(2) ισ ιµµυνε φροµ

τηε γενεραλ προϖισιονσ οφ σεχτιον 22 οφ τηε Αχτ.

25

4.

Τηατ τηε ωορδσ ∀ασ ιφ∀ υσεδ ιν σεχτιον 34(2) οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ αρε χλεαρ ενουγη

το εθυατε δεεµεδ γραντ ωιτη αχτυαλ γραντ. Τηε φιρστ ρεσπονδεντ ισ α ηολδερ οφ α

στατυτορψ ριγητ οφ οχχυπανχψ ισσυεδ ορ γραντεδ βψ τηε Μιλιταρψ Γοϖερνορ. Τηε

ωορδ ∀δεεµεδ∀ υσεδ βψ τηε παρτιεσ ιν τηισ χασε ωουλδ, ιν τηε χοντεξτ οφ τηισ χασε,

30

µεαν τηατ ∀ωηεν α τηινγ ισ το βε δεεµεδ σοµετηινγ ελσε, ιτ ισ το βε τρεατεδ ασ

τηατ σοµετηινγ ελσε ωιτη τηε αττενδαντ χονσεθυενχεσ βυτ ιτ ισ νοτ τηατ σοµετηινγ

ελσε∀. Τηερεφορε, ∀α δεεµεδ γραντ∀ ισ το βε τρεατεδ ασ α γραντ βψ τηε Μιλιταρψ

Γοϖερνορ ωιτη αλλ τηε αττενδαντ χονσεθυενχεσ ανδ συβϕεχτ το τηε προϖισιονσ ιν

τηε Αχτ φορ τηε χοντρολ βψ τηε Γοϖερνορ, οφ υσε ανδ τρανσφερ οφ ριγητ.

35

5.

Εϖερψ ηολδερ οφ α ριγητ οφ οχχυπανχψ ωηετηερ στατυτορψ ορ οτηερωισε, ισ ρεγαρδεδ

ασ ηαϖινγ βεεν γραντεδ τηε ριγητ βψ τηε Μιλιταρψ Γοϖερνορ ορ Λοχαλ Γοϖερνµεντ

ασ τηε χασε µαψ βε, φορ τηε πυρποσε οφ χοντρολ ανδ µαναγεµεντ οφ αλλ λανδ

χοµπρισεδ ιν τηε Στατε. Αχχορδινγλψ, εϖερψ συχη ηολδερ, ωηετηερ υνδερ σεχτιον

5, 34 ορ 36 οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ, ρεθυιρεσ τηε πριορ χονσεντ οφ τηε Μιλιταρψ Γοϖερνορ

40

βεφορε ηε χαν τρανσφερ, µορτγαγε ορ οτηερωισε δισποσε οφ ηισ ιντερεστ ιν τηε ριγητ

οφ οχχυπανχψ, ανδ τηισ µεανσ τηατ σεχτιον 22 ισ οφ γενεραλ αππλιχατιον το εϖερψ

ριγητσ ηολδερ υνδερ τηε Αχτ πυρσυαντ το σεχτιονσ 5, 34 ορ 36 τηερεοφ.

6.

Τηατ βψ χονϖερτινγ τηε ιντερεστ ηελδ βψ αν οωνερ οφ λανδ το α στατυτορψ ριγητ οφ

οχχυπανχψ, τηε Αχτ ρεδυχεδ ηιµιο τηε ποσιτιον οφ α τεναντ. Ηε ισ τηερεφορε βουνδ

45

βψ τηε ιµπλιεδ ανδ εξπρεσσ τερµσ οφ τηε τενανχψ. Ασ ονε οφ τηε τερµσ στατεδ ιν

τηε Αχτ ισ τηατ α ηολδερ ρεθυιρεσ πριορ χονσεντ ιν ωριτινγ, οφ τηε Μιλιταρψ Γοϖερνορ

το ανψ αλιενατιον, σεχτιον 22 οφ τηε Αχτ αππλιεσ το α περσον δεεµεδ το βε α ηολδερ

οφ α ριγητ οφ οχχυπανχψ πυρσυαντ το σεχτιον 34 οφ τηε Αχτ σολελψ βψ ϖιρτυε οφ ηισ

βεινγ συχη ηολδερ.

50

7.

Τηατ ηαϖινγ ρεγαρδ το σεχτιον 38 οφ τηε Λανδ Υσε Αχτ, τηε νον−µεντιον οφ δεεµεδ

γραντ ιν σεχτιον 22 τηερεοφ, δοεσ νοτ εφφεχτ τηε αππλιχατιον οφ τηε σεχτιον το

δεεµεδ γραντσ. Ιν ϖιεω οφ σεχτιον 40 οφ τηε Αχτ, τηε εµπηασισ ορ ϕυρισδιχτιον οφ

τηε Ηιγη Χουρτ οϖερ δεεµεδ γραντσ οφ ριγητσ οφ οχχυπανχψ ιν σεχτιον 39(1) ωασ

νεχεσσαρψ.