ALAO & ANOR. V. AJANI & ORS

• Pages: 594-610

594

NIGERIAN SUPREME COURT CASES

[1989] 2 Ν.Σ.Χ.Χ.

ALAO & ANOR. V. AJANI & ORS.

ΩΑΗΑΒΙ ΑΛΑΟ & ΑΝΟΡ.

ΑΠΠΕΛΛΑΝΤ

ς

ΟΛΑ∆ΕϑΟ ΑϑΑΝΙ & ΟΡΣ.

ΡΕΣΠΟΝ∆ΕΝΤ

10

ΣΥΙΤ ΝΟ. ΣΧ 25/1987

SUPREME COURT OF NIGERIA

ΕΣΟ,

ϑ.Σ.Χ.

ΥΩΑΙΣ,

ϑ.Σ.Χ.

ΑΓΒΑϑΕ,

ϑ.Σ.Χ.

15

ΩΑΛΤ,

ϑ.Σ.Χ.

ΧΡΑΙΓ,

ϑ.Σ.Χ.

23ρδ ϑυνε, 1989

Land Law - Alienation - Lease of house built on family land by allottee - Requirement of

20

consent - Wron&l acts of family member with regard to family property - Effect.

Words and Phrases - Owner - Meaning of.

ISSUES:

25

1.

Ωηετηερ υνδερ Ψορυβα χυστοµαρψ λαω α µεµβερ οφ α φαµιλψ ωηο βυιλτ ον α πορτιον

οφ φαµιλψ λανδ χαν αλιενατε τηε βυιλδινγ ωιτηουτ τηε χονσεντ οφ τηε φαµιλψ.

2.

Ωηετηερ τηε φαιλυρε οφ τηε φαµιλψ το χηαλλενγε α ωρονγφυλ αχτ βψ α µεµβερ οφ τηε

φαµιλψ χαν τρανσλατε τηε ωρονγφυλ αχτ ιντο α χυστοµ.

FACTS:

30

Τηε πλαιντιφφσ συεδ τηε δεφενδαντσ ιν αν Ι βαδαν Ηιγη Χουρτ. Βοτη πλαιντιφφ ανδ

δεφενδαντ αρε µεµβερσ οφ τηε Αγβεϕοβι φαµιλψ. Τηε λανδ ιν δισπυτε ωασ αλλοτεδ το

Βελλο α µεµβερ οφ Αγβεϕοβι φαµιλψ ανδ φατηερ οφ τηε φιρστ δεφενδαντ. Βελλο νοω δεαδ

βυιλτ α ηουσε ον τηε λανδ ιν ηισ λιφετιµε, αφτερ ηισ δεατη τηε φιρστ ανδ σεχονδ δεφενδαντσ

ηισ συχχεσσορσ δεµολισηεδ τηε ηουσε ανδ ιν ιτσ πλαχε γραντεδ α 40 ψεαρσ λεασε το

35

τηιρδ ανδ φουρτη δεφενδαντσ ωηο ωερε το φινανχε τηε βυιλδινγ οφ τηε σηοπσ ον τηε

λανδ ανδ τηεψ ωερε το παψ αν αννυαλ ρεντ οφ 150 το τηιρδ ανδ φουρτη δεφενδαντσ.

Τηε πλαιντιφφσ συεδ τηε δεφενδαντσ φορ αλιενατιον οφ φαµιλψ προπερτψ ωιτηουτ τηε

χονσεντ οφ τηε φαµιλψ µεµβερσ. Τηε λεαρνεδ τριαλ ϕυδγε ηελδ τηατ τηε φιρστ ανδ σεχονδ

δεφενδαντ τηουγη µεµβερσ οφ τηε Αγβεϕοβι φαµιλψ χαννοτ ον τηειρ οων ωιτηουτ

40

χονσεντ οφ τηε φαµιλψ λεασε ουτ τηε φαµιλψ προπερτψ ασ τηεψ πυρπορτεδ το ηαϖε δονε.

Τηε δεφενδαντσ βεινγ δισ−σατισφιεδ ωιτη τηε ϕυδγµεντ αππεαλεδ το τηε Χουρτ οφ Αππεαλ

ωηιχη δισµισσεδ τηε χλαιµ οφ τηε πλαιντιφφ ανδ ηελδ τηατ ασ τηε βυιλδινγ ωασ νοτ ερεχτεδ

ωιτη τηε φαµιλψ µονεψ βυτ ωιτη τηε δεφενδαντσ µονεψ τηε βυιλδινγ χαννοτ βψ ανψ

στρετχη οφ ιµαγινατιον βε ηελδ το βε Αγβεϕοβι φαµιλψ προπερτψ. Τηε βυιλδινγ βελονγσ

45

το τηε φιρστ ανδ σεχονδ δεφενδαντσ.

Τηε πλαιντιφφ δισ−σατισφιεδ αππεαλεδ το τηε Συπρεµε Χουρτ χοντενδινγ

inter alia

τηατ υνδερ Ψορυβα χυστοµαρψ λαω α µεµβερ οφ α φαµιλψ ωηο βυιλτ ον α πορτιον οφ

φαµιλψ λανδ χαννοτ αλιενατε τηε βυιλδινγ ωιτηουτ τηε χονσεντ οφ τηε φαµιλψ.

HELD:

50

1. Ιτ ισ σεττλεδ τηατ υνδερ Ψορυβα Χυστοµαρψ Λαω, τηε λεγαλ τιτλε ιν φαµιλψ προπερτψ ισ

ϖεστεδ ιν τηε φαµιλψ. Αλλ µεµβερσ οφ τηε φαµιλψ αρε ϕοιντλψ εντιτλεδ το τηε προπερτψ

ανδ τηατ ϕοιντ ιντερεστ ρεµαινσ υνδιϖιδεδ υντιλ τηε προπερτψ ισ παρτιτιονεδ ορ υντιλ

ΑΛΑΟ & ΑΝΟΡ. ς. ΑϑΑΝΙ & ΟΡΣ.

595

τηε φαµιλψ, βψ α χονσχιουσ αχτ οφ ιτσ αχχρεδιτεδ ρεπρεσεντατιϖεσ ηασ τρανσφερρεδ

τηατ λεγαλ ιντερεστ το ανοτηερ µεµβερ ορ το αν ουτσιδερ.

Τηε φαµιλψ χαν αλλοτ παρχελσ οφ λανδ το µεµβερσ οφ τηε φαµιλψ βυτ συχη αλλοτµεντ

δοεσ νοτ ιµπορτ τηε νοτιον οφ α τρανσφερ οφ οωνερσηιπ.

5

Ιν τηισ χασε τηε φιρστ ανδ σεχονδ δεφενδαντσ ωηο ωερε φαµιλψ µεµβερσ το ωηοµ

τηε λανδ ωασ αλλοτεδ χαννοτ γραντ α φορτψ ψεαρσ λεασε οφ τηατ λανδ το στρανγερσ

ωιτηουτ τηε αππροϖαλ οφ τηε φαµιλψ.

2. Τηατ τηε φαιλυρε οφ τηε φαµιλψ το χηαλλενγε α ωρονγφυλ αχτ βψ α µεµβερ οφ τηε φαµιλψ

ωιλλ νοτ τυρν τηατ ωρονγφυλ αχτ ιντο α ϖαλιδ χυστοµ.

10

In

τηισ χασε τηε φαιλυρε οφ τηε φαµιλψ το χηαλλενγε ωρονγφυλ αχτσ οφ οτηερ µεµβερσ

οφ τηε φαµιλψ ωηιχη ωερε σιµιλαρ το τηε ωρονγφυλ αχτ οφ τηε 1στ ανδ 2νδ δεφενδαντσ

ωιλλ νοτ τυρν τηε ωρονγφυλ αχτ ιντο α ϖαλιδ χυστοµ.

REFERENCES:

15 [Ασ το

whether allotment of family Property confers title to an allottee

σεε,

Βαµγβοσε & Ορσ. ϖ. Σηοκο & Ορσ.

[1988] Ν.Σ.Χ.Χ. Πτ.

I

899.

Ολαγυνρο ϖ. Ογυνσανψα & Ανορ. [1970] Ν.Σ.Χ.Χ. 176.

CASES REFERRED TO

ΙΝ

JUDGMENT:

20 1.

Λαωανι Βυραιµο & Ορσ. ϖ. Ταιωο Βαρνγβοψε & Ορσ.

(1940) 15 Ν.Λ.Ρ. 139

2.

Ολαψινκα Ολαψεµι ϖ. Λατιφυ Ισηολα

(1980) 1 Ο.Ψ.Σ.Η. Πτ. 1, ςολ. 1, 152.

3.

Οηεµενγ ϖ. ∆αρκωα

(1940) 6 Ω.Α.Χ.Α. 52.

4.

Μιλλερ Βροσ. ϖ. Αψενι

5 Ν.Λ.Ρ. 40.

5.

Σηελλε ϖ. Χηιεφ Ασαϕον Ολοϕα οφ Ερεκο

(1957) 2 Φ.Σ.Χ. 65.

25 6.

Αωο ϖ. Χοοκεψ Γαµ.

(1913) 2 Ν.Λ.Ρ. 100.

7.

Αδελεκε Μογαϕι ϖ. Νυγα

5 Φ.Σ.Χ. 107 ατ 109.

8.

Αββεψ ϖ. 011ενυ

(1954) 14 Ω.Α.Χ.Α. 567.

9.

Ιβαδαν Χιτψ Χουνχιλ & Ανορ. ϖ. Κ. Αϕανακυ

(1969) Ν.Μ.Λ.Ρ. ςολ. 1, 32 ατ 37.

10.

Οωοδυννι ϖ. Αντηονψ Ακινσολα Γεοργε

(1967) ςολ. 1 Αλλ Ν.Λ.Ρ. 177 ατ 179.

30 11.

Τονγ/ ϖ. Καλιλ

14 Ω.Α.Χ.Α. 331.

12.

Κυµα ϖ. Κυµα

5 Ω.Α.Χ.Α. 4 ατ 8.

13.Ακανο ϖ. Αϕυωον

(1967) Ν.Μ.Λ.Ρ. 7 ατ 09 − 10.

14.

Φιξον Οωοο ϖ. Ωιλλιαµ Οωοο

11 Ω.Α.Χ.Α. 81.

15.

Σαλακο ϖ. Οσηυνβαµι

(1961) Ω.Ν. Λ.Ρ. 189 ατ 192.

35 16.

Φαδαρε ϖ. Οµολε

(1975)

N.M.L.R.

210 ατ 214.

17.

Μανκο & Ορσ. ϖ. Βονσο & Ορσ.

3 Ω.Α.Χ.Α. 62 ατ 63.

18.

Συλε λενγβε ϖ. Ρυφαι Ιµαλε

(1959) Ω.Ν.Λ.Ρ. 325.

19.Βαµγβοσε ϖ. Σηοκο

(1988) 2 Ν.Ω.Λ.Ρ. 513.

20.Αµοδυ Τιϕανι ϖ. Σεχρεταρψ Σουτηερν Νιγερια

(1921) Α.Χ. 399 ατ 404.

40 21.

Ηαµµονδ ϖ. Ρανδολπη

5 Ω.Α.Χ.Α. 42 ατ 43 ανδ 44 (Π.Χ).

22.Στοο/

οφ Αβιναβινα ϖ. Ενψιµαδυ

12 Ω.Α.Χ.Α. 171 ατ 172.

23.Εζε

ϖ. λγιλιεγβε & Ορσ.

14 Ω.Α.Χ.Α. 61 ατ 62.

24.Βασσεψ Εγβο Βασσεψ ϖ. Αρχηιβονγ Βοχο Χοβηαµ

5 Ν.Λ.Ρ. 92.

45

Α. Ολυϕινµι

φορ τηε Αππελλαντ.

Ρ.Α. Ογυνωολε Εσθ.

φορ τηε Ρεσπονδεντ.

AGBAJE, J.S.C.:

(∆ελιϖερινγ τηε λεαδ ϑυδγµεντ) Τηε πλαιντιφφσ, Ωαηαβι Αλαο & Ανορ,

συεδ τηε δεφενδαντσ, Ολαδεϕο Αϕανι & Ορσ., ιν αν Ιβαδαν Ηιγη Χουρτ. Σινχε τηε

50 Στατεµεντ οφ Χλαιµ συπερχεδεσ τηε ωριτ οφ συµµονσ τηε πλαιντιφφσ∋ χλαιµσ αγαινστ τηε

δεφενδαντσ ωιλλ βε ασ χονταινεδ ιν παραγραπη 24 οφ τηειρ αµενδεδ Στατεµεντ οφ Χλαιµ

δατεδ 22νδ Οχτοβερ, 1982. Τηε χλαιµσ ρεαδ τηυσ:−