UNITED BANK FOR AFRICA LTD. V. TEJUMOLA & SONS LTD

• Pages: 945-977

ΥΝΙΤΕ∆ ΒΑΝΚ ΦΟΡ ΑΦΡΙΧΑ ΛΤ∆. ς. ΤΕϑΥΜΟΛΑ & ΣΟΝΣ ΛΤ∆.

945

αµ ιν χοµπλετε αγρεεµεντ ωιτη τηε ρεασονινγ ανδ χονχλυσιονσ τηερειν. Ι αλσο ωιλλ

δισµισσ τηε αππεαλ ανδ αφφιρµ τηε ϕυδγµεντ οφ τηε Χουρτ βελοω.

Ι αδοπτ τηε ορδερ οφ ινϕυνχτιον µαδε. Ι ασσεσσ χοστσ ατ Ν500.00 ιν φαϖουρ

οφ τηε

Ρεσπονδεντσ.

5

ΑΓΒΑϑΕ, ϑ.Σ.Χ.: Ι

ηαϖε ηαδ τηε οππορτυνιτψ οφ ρεαδινγ ιν δραφτ τηε λεαδ ϕυδγµεντ

οφ µψ λεαρνεδ βροτηερ Νναεµεκα−Αγυ, ϑ.Σ.Χ. Ι αγρεε ωιτη ηιµ ανδ ηισ ρεασονινγ

τηατ τηισ αππεαλ λαχκσ µεριτ ανδ σηουλδ βε δισµισσεδ. Αχχορδινγλψ, Ι τοο δισµισσ

τηε Αππελλαντσ∋ αππεαλ. Ηοωεϖερ, Ι αγρεε τοο τηατ τηε ινϕυνχτιον γραντεδ αγαινστ τηε

10





Αππελλαντσ σηουλδ βε µοδιφιεδ



ιν τηε τερµσ προποσεδ ιν τηε λεαδ ϕυδγµεντ ανδ Ι

ηερεβψ σο ορδερ. Ι αωαρδ χοστσ αγαινστ τηε Αππελλαντσ ιν φαϖουρ οφ τηε Ρεσπονδεντσ

ασσεσσεδ ατ Ν500.00.

Αππεαλ δισµισσεδ.

ΥΝΙΤΕ∆ ΒΑΝΚ ΦΟΡ ΑΦΡΙΧΑ ΛΤ∆. ς. ΤΕϑΥΜΟΛΑ

& ΣΟΝΣ ΛΤ∆.

ΥΝΙΤΕ∆ ΒΑΝΚ ΦΟΡ ΑΦΡΙΧΑ ΛΤ∆

ΑΠΠΕΛΛΑΝΤ

ς

ΤΕϑΥΜΟΛΑ & ΣΟΝΣ ΛΙΜΙΤΕ∆

ΡΕΣΠΟΝ∆ΕΝΤ

ΣΥΙΤ ΝΟ. ΣΧ 3

1

/

1

987

ΣΥΠΡΕΜΕ ΧΟΥΡΤ ΟΦ ΝΙΓΕΡΙΑ

ΟΒΑΣΕΚΙ,

ϑ.Σ.Χ.

ΝΝΑΜΑΝ Ι,

ϑ.Σ.Χ.

ΚΑΡΙ ΒΙ−ΩΗΨΤΕ,

ϑ.Σ.Χ.

ΑΓΒΑϑΕ,

ϑ.Σ.Χ.

ΝΝΑΕΜΕΚΑ−ΑΓΥ, ϑ.Σ.Χ.

27τη Μαψ, 1988

35

Landlord and Tenant - Leases - Agreement for a lease - Offer subject to contract

- Commencement date acceptance of - Commencement contingent upon the

happening of an event - Effect on lease agreement.

Contracts - Offer and acceptance - Law Reform (contracts) Law of Lagos State

S.S - Scope - Agreements "subject to contract."

Practice and Procedure - Concurrent findings of fact by Law Cowls - When

appellate tribunal may interfere with.

ΙΣΣΥΕΣ:

1.

Ωηατ τερµσ µυστ εξιστ το φινδ α ϖαλιδ λεασε αγρεεµεντ?

2.

Ωηετηερ τηε ορδιναρψ ρυλεσ οφ χοντραχτ αππλιεσ το λεασε αγρεεµεντσ.

3.

Ωηατ ισ τηε εφφεχτ οφ α λεασε αγρεεµεντ, χοµµενχεµεντ οφ ωηιχη ισ χοντινγεντ

υπον τηε ηαππενινγ οφ σοµε εϖεντ?

ΦΑΧΤΣ:

Τηε αππελλαντ µαδε αν οφφερ το λεασε ρεσπονδεντ προπερτψ φορ 15 ψεαρσ ανδ τηε

ρεσπονδεντ αχχεπτεδ. Τηε λεττερ οφ οφφερ ωασ ηεαδεδ ∀συβϕεχτ το χοντραχτ.∀ Φροµ

τηε πριντεδ ρεχορδσ ρελιεδ υπον ατ τηε τριαλ χουρτ, ιτ σεεµεδ τηατ τηατ τηε παρτιεσ

αγρεεδ ον αλλ τηε τερµσ οφ τηε προποσεδ λεασε εξχεπτ τηε δατε οφ χοµµενχεµεντ

15

20

25

30

40

45

50

946

ΝΙΓΕΡΙΑΝ ΣΥΠΡΕΜΕ ΧΟΥΡΤ ΧΑΣΕΣ

[1988] 1 Ν.Σ.Χ.Χ.

οφ τηε λεασε. Τηε ρεσπονδεντ συγγεστεδ τηε 1στ οφ Μαψ 1982 ασ τηε χοµµενχε−

µεντ δατε ωηεν πηψσιχαλ ποσσεσσιον οφ τηε προπερτψ ωασ το βε γιϖεν το τηε αππελ−

λαντ. Τηερε ωασ εξπρεσσ ρεπλψ βψ τηε αππελλαντ το τηισ ινϖιτατιον. Τηε αππελλαντ

χαυσεδ σεϖεραλ στρυχτυραλ αµενδµεντσ το βε εφφεχτεδ ον τηε προπερτψ το συιτ ιτ∋σ

βανκινγ ρεθυιρεµεντσ, ωορκ ωασ στιλλ ιν προγρεσσ βψ τηε 1στ οφ Μαψ 1982.

5

Ον τηε 18τη οφ Μαψ, τηε παρτιεσ ηελδ α µεετινγ ατ τηε σιτε οφ τηε προπερτψ ιν ορδερ

το αγρεε ον ωηατ παρτσ οφ τηε πρεµισεσ σηουλδ φορµ παρτ οφ τηε λεασεδ προπερτψ

ανδ ιν χονσεθυενχε οφ τηισ φυρτηερ στρυχτυραλ αδϕυστµεντσ ωερε µαδε το αχχοµο−

δατε τηε αππελλαντσ ελεχτριχαλ γενερατινγ σετ. Τηε αππελλαντ τωιχε χαυσεδ ινσπεχ−

τιονσ το βε χαρριεδ ουτ ον τηε προπερτψ το ασχερταιν ιτ∋σ συιταβιλιτψ οφ τηε προπερτψ.

10

Τηε αππελλαντ τηεν ωροτε α λεττερ το τηε ρεσπονδεντσ χαλλινγ οφφ τηε ∀νεγοτιατιονσ∀.

Τηε ρεσπονδεντ συεδ φορ ∀βρεαχη οφ χοντραχτ∀ συχχεσσφυλλψ. Ον αππεαλ βψ τηε

αππελλαντ, τηε Χουρτ οφ Αππεαλ αφτερ ηαϖινγ χονσιδερεδ τηε τοταλιτψ οφ τηε χορρε−

σπονδενχε βετωεεν τηε παρτιεσ χονχλυδεδ τηατ τηε αππελλαντ ηαδ αχχεπτεδ τηε

χοµµενχεµεντ δατε συγγεστεδ βψ τηε ρεσπονεντ, ανδ αφφιρµεδ τηε ϕυδγµεντ οφ

15

τηε λοωερ χουρτ. Τηε τριαλ χουρτ ιν χοµινγ το ιτσ χονχλυσιον χονστρυεδ ονλψ τωο οφ

συχη δοχυµεντσ.

Τηε αππελλαντ φυρτηερ αππεαλεδ το τηε Συπρεµε Χουρτ ον τηε πρινχιπαλ γρουνδ

τηατ τηερε ωασ νο χονχλυδεδ χοντραχτ βετωεεν τηε παρτιεσ βεχαυσε τηε χοµµενχε−

µεντ δατε οφ τηε λεασε ωασ νοτ αγρεεδ υπον ανδ ασ συχη τηε αππελλαντ χουλδ νοτ

20

βε βουνδ.

ΗΕΛ∆:

1.

Τηατ φορ α ϖαλιδ αγρεεµεντ φορ α λεασε το εξιστ, τηε παρτιεσ, τηε προπερτψ, τηε

λενγτη οφ τηε τερµ, τηε ρεντ ανδ τηε δατε οφ χοµµενχεµεντ µυστ βε δεφινεδ. Ιτ

ισ εσσεντιαλ τηατ ιτ σηαλλ αππεαρ ειτηερ ιν εξπρεσσ τερµσ ορ βψ ρεφερενχε το σοµε

25

ωριτινγ ωηιχη ωουλδ µακε ιτ χερταιν ορ βψ ρεασοναβλε ινφερενχε φροµ τηε

Λανγυαγε υσεδ ον ωηατ δαψ τηε τερµ ισ το χοµµενχε, ανδ α χοντραχτ φορ α

λεασε το σατισφψ τηε στατυτε οφ φραυδ µυστ χονταιν τηισ ελεµεντ.

2.

Τηατ ασ λονγ ασ α νεχεσσαρψ τερµ οφ αν αγρεεµεντ φορ α λεασε ηασ νοτ βεεν

αγρεεδ το, τηε µαττερ ρεστσ ιν νεγοτιατιον ανδ τηερε ισ νο χονχλυδεδ χοντραχτ,

30

τηατ αν αγρεεµεντ φορ α λεασε ισ αν ορδιναρψ χοντραχτ ανδ ιν αχχορδανχε ωιτη

τηε γενεραλ πρινχιπλεσ οφ χοντραχτ λαω, ιτ ωιλλ νοτ βε βινδινγ ον τηε παρτιεσ υντιλ

τηεψ αρε ατ

χονσεσυσ αδ ιδεµ

βοτη υπον µαττερσ ωηιχη αρε χαρδιναλ το εϖερψ

αγρεεµεντ φορ α λεασε ανδ αλσο υπον µαττερσ τηατ αρε παρτ οφ τηε παρτιχυλαρ

βαργαιν.

35

3.

Τηατ ωηερε α δατε φορ τηε χοµµενχεµεντ οφ α λεασε ισ νοτ σπεχιφιεδ βυτ στατεδ

βψ ρεφερενχε το τηε ηαππενινγ οφ α χοντινγενχψ ωηιχη ισ υνχερταιν ιν τιµε, υντιλ

τηε χοντινγενχψ ηαππενσ, τηερε ισ νο ενφορχεαβλε χοντραχτ οφ λεασε. Τηισ ισ

βεχαυσε τηε τρυε τιµε οφ χοντινγενχψ βεινγ υνχερταιν τηερε ισ νο αγρεεµεντ ασ

το τηε τιµε οφ χοµµενχεµεντ. Σινχε τηε οφφερ οφ τηε αππελλαντ µαδε βψ τηε

40

λεττερ, Εξη. Ε το τηε ρεσπονδεντσ ωασ ηεαδεδ ∀συβϕεχτ το χοντραχτ∀, τηερε χαν βε

νο θυεστιον οφ τηερε βεινγ α χονχλυδεδ χοντραχτ βετωεεν τηε παρτιεσ αχχορδινγ

το τηε µεανινγ οφ τηατ τερµ.

[Εδιτοριαλ Νοτε:

45

Ιν αλλ χασεσ ιν ωηιχη α χοντραχτ ηαδ βεεν µαδε συβϕεχτ το τηε ηαππενινγ οφ α

χοντινγενχψ, δατεσ ωερε νοτ υσυαλλψ κνοων το βε µεντιονεδ, φορ τηεν, τηε χονδι−

τιον ωουλδ βε µεανινγλεσσ.

Τηε χοντινγενχψ ισ υσυαλλψ προϖιδεδ ασ αν αλτερνατιϖε το τηε στιπυλατιον οφ α σπε−

χιφιεδ δατε. Τηε παρτιεσ αρε ειτηερ υνχερταιν τηατ τηεψ ωιλλ ποσσεσσ τηε χαπαχιτψ το

50

χοντραχτ ανδ δο νοτ ωιση το ρενδερ τηεµσελϖεσ λιαβλε φορ βρεαχη ετχ, ασ φορ ινστανχε,

ωηεν τηε ριγητσ το βε ασσιγνεδ ρελατε το α ρεϖερσιον ορ α ριγητ το βε ϖεστεδ ορ το

σοµε οτηερ φαχτορ µακινγ ιτ υνσαφε το βε ιρρεϖοχαβλψ χοµµιττεδ.

ΥΝΙΤΕ∆ ΒΑΝΚ ΦΟΡ ΑΦΡΙΧΑ ΛΤ∆. ς. ΤΕϑΥΜΟΛΑ & ΣΟΝΣ ΛΤ∆.

947

Ωιτη δυε ρεσπεχτ το τηειρ Λορδσηιπσ, ιτ ισ δουβτφυλ τηατ τηε ινσταντ χασε ισ ονε ιν

ωηιχη Χοµµενχεµεντ ισ ∀Χοντινγεντ∀ ον τηε ηαππενινγ οφ αν εϖεντ. Τηε δατε οφ

1

/

5

/82 ωασ σπεχιφιεδ ανδ τηε Ρεσπονδεντσ ∋∋ρεθυεστεδ∀ τηε Αππελλαντσ το τακε πηψσι−

χαλ ποσσεσσιον ον τηατ δατε. Τηε αππελλαντσ τηουγη νοτ εξπρεσσλψ αχχεπτινγ, διδ

5

αχτσ ωηιχη χαν ονλψ βε χονσοναντ ωιτη αχχεπτανχε: Τηεψ χαυσεδ τηε Ρεσπονδεντ

Χοµπανψ το αλτερ ιτσ προπερτψ το µεετ τηε αππελλαντσ∋ βανκινγ βυσινεσσ. Ιφ τηε απ−

πελλαντσ διδ νοτ τακε ποσσεσσιον ον 1/5/82, ιτ ωασ βεχαυσε, τηε αλτερατιονσ ωηιχη

ιτ χαυσεδ το βε αφφεχτεδ ωερε στιλλ ιν προγρεσσ. Τηε Ρεσπονδεντσ υνωισελψ χηοσε

το ηανδλε α χοµπλεξ τρανσαχτιον ωιτηουτ εξπερτ ασσιστανχε, βυτ ασ Λορδ Ωριγητ σαιδ

10

ιν

ΗιΙλασ & Χοψ: Αρχοσ Λτδ

(1932) 147 ΛΤ 503, ∀Βυσινεσσ Μεν οφτεν ρεχορδ τηε µοστ

ιµπορταντ αγρεεµεντσ ιν χρυδε ανδ συµµαρψ φασηιον, µοδεσ οφ εξπρεσσιον συφφι−

χιεντ ανδ χλεαρ το τηεµ ιν τηε χουρσε οφ τηειρ βυσινεσσ µαψ αππεαρ το τηοσε υνφαµ−

ιλιαρ ωιτη τηε βυσινεσσ φαρ φροµ χοµπλετε ορ πρεχισε. Ιτ ισ αχχορδινγλψ τηε δυτψ οφ

τηε Χουρτ το χονστρυε εαχη δοχυµεντσ

φαιρλψ

ανδ βροαδλψ ωιτηουτ βεινγ τοο

αστυτε

15

ορ

συβτλε

ιν φινδινγ δεφεχτσ; βυτ, ον τηε χοντραρψ, τηε Χουρτ σηουλδ σεεκ το αππλψ

τηε ολδ µαξιµ οφ Ενγλιση Λαω,

ςερβα ιτα συντ ιντελλ, γενδα, υτ ρεσ µαγιχ ϖαλεατ θυαµ

περεατ∀.

Τηε λεττερ ωασ αν ινελεγαντ ανδ υνπροφεσσιοναλ µαννερ οφ προϖιδινγ φορ

α χοµµενχεµεντ δατε, βυτ τηατ ισ ωηατ ιτ ωασ; ανδ τηε αππελλαντσ ουγητ το ηαϖε

βεεν ηελδ, βψ τηειρ αχτσ, το ηαϖε αχχεπτεδ τηατ δατε. Τηεψ διδ νοτ ρεφυσε ιτ, βυτ εν−

20

χουραγεδ τηε ρεσπονδεντσ το αλτερ τηε προπερτψ το συιτ τηειρ βανκινγ νεεδσ, τηυσ

ι

µπλιεδλψ αχχεπτινγ ιτ, εϖεν ασ τηε συβσεθυεντ εϖεντσ τηατ φολλοωεδ ινδιχατεδ ϖιζ −

ινσπεχτιον ετχ. ανδ ηαϖινγ λεδ τηε Ρεσπονδεντσ ον αν εξπενσιϖε ανδ φαρ − ρεαχη−

ινγ ϖοψαγε οφ φινανχιαλ χοµµιτµεντ, τηε αππελλαντσ ουγητ το βε ηελδ εστοππεδ φροµ

δενψινγ τηατ τηεψ αχχεπτεδ τηε δατε στιπυλατεδ. Τηεψ ουγητ το βε εστοππεδ βψ χον−

25

ϖεντιον, φροµ δενψινγ τηατ τηεψ αχχεπτεδ τηατ δατε. Τηε λεαρνεδ αυτηορσ οφ Χηιττψ

ον χοντραχτσ, 25τη Εδιτιον, ςολ. 1. ατ παγε 128 παρα. 208 ηαϖε τηισ το σαψ οφ εστοπ−

πελ βψ χονϖεντιον: ∀Εστοππελ βψ χονϖεντιον µαψ αρισε ωηερε τηε παρτιεσ το α τρανσ−

αχτιον ηαϖε αχτεδ ον τηε αγρεεδ ασσυµπτιον τηατ α στατε οφ φαχτσ χαν, φορ τηε

πυρποσε οφ τηατ τρανσαχτιον, βε ρεγαρδεδ ασ τρυε. Ιτσ εφφεχτσ αρε σιµιλαρ το τηοσε οφ

30

εστοππελ βψ ρεπρεσεντατιον ιν τηατ εστοππελ βψ χονϖεντιον πρεχλυδεσ τηε παρτιεσ

φροµ δενψινγ τηε τρυτη οφ τηε ασσυµεδ φαχτσ. Τηε µαιν διφφερενχε

.....

ισ τηατ εσ−

τοππεδ βψ χονϖεντιον χαν αρισε ωιτηουτ ανψ ρεπρεσεντατιον: Ιτ ισ συφφιχιεντ ιφ τηε ασ−

συµπτιον ωασ βασεδ ον α µιστακε σποντανεουσλψ µαδε βψ τηε παρτψ ρελψινγ ον ιτ,

ανδ σηαρεδ βψ τηε οτηερ παρτψ∀. Τηε ρεσπονδεντσ, τακινγ ιτ φορ γραντεδ τηατ τηε Απ−

35

πελλαντσ αχχεπτεδ τηε συγγεστεδ δατε,

αχτεδ

βψ αλτερινγ ιτσ προπερτψ ανδ τηε απ−

πελλαντσ εθυαλλψ αχτεδ βψ ενχουραγινγ φυρτηερ αχτσ οφ φινανχιαλ χοµµιτµεντ,

χονσιστεντ ονλψ ωιτη τηε ιντεντιον οφ τακινγ τηε προπερτψ. Ωηεν τηεψ ηαδ αν αφτερ

τηουγητ (φορ τηατ ισ ωηατ ιτ ωασ) τηεψ ουγητ το ηαϖε βεεν εστοππεδ φροµ δενψινγ

τηατ ωηιχη τηειρ αχτιον χλεαρλψ δεπιχτεδ − αν αχχεπτανχε οφ τηε χοµµενχεµεντ

40

δατε. Τηεψ ουγητ νοτ το ηαϖε βεεν αλλοωεδ το τακε αν ιµπροπερ αδϖανταγε οφ α

λεγαλ λοοπηολε το ριδιχυλε τηε αδµινιστρατιον οφ ϕυστιχε. Φορ τηειρ Λορδσηιπσ ωερε

ριγητ ιν εξπρεσσινγ τηειρ δισαππροϖαλ οφ τηε αππελλαντσ αχτιονσ − τηεψ ουγητ αλσο το

ηαϖε ηελδ τηεµ λιαβλε τηουγη, ιτ ισ γραντεδ τηατ εστοππελ βψ χονϖεντιον ωασ νοτ

βρουγητ το τηειρ Λορδσηιπ∋σ αττεντιον.]

45

ΧΑΣΕΣ ΡΕΦΕΡΡΕ∆ ΤΟ ΙΝ ϑΥ∆ΓΜΕΝΤ

1.

Βεννετ ϖ. Ωοοδ (1950) 2 ΑΛΛ Ε.13. 134.

2.

Βισηοπ οφ Βατη∋σ χασε

(1605) 6 Χ.ο. Ρεπ. 346

3.

Βριλλιαντ ϖ. Μιχηαελσ

(1945) 1 ΑΛΛ Ε.Ρ. 121

50

4.

Βριστολ, Χαρδιφφ ανδ Σωανσεα Αερατεδ Βρεαδ Χοµπανψ ϖ. Μαγγσ

(1890) 44

Χη. ∆. 616.

5.

Χεντραλ Λονδον Προπερτψ Τρυστ Λτδ. ϖ. Ηιγη Τρεεσ Ηουσε Λτδ.

(1947) 1 Κ.Β.

130.

6.

Χηιλλινγωορτη ϖ. Εσχηε

(1924) 1 Χη. 97 Χ.Α.