OBIJURU V. OZIMS

• Pages: 430-454

OBIJURU V. OZIMS

430

5

ΟΒΙϑΥΡΥ ς. ΟΖΙΜΣ

ΛΕΟ Ο.Χ. ΟΒΙϑΥΡΥ

ς

10

Ι.

Μ. ΟΖΙΜΣ

ΣΥΠΡΕΜΕ ΧΟΥΡΤ

ΒΕΛΛΟ,

ΕΣΟ,

15

ΧΟΚΕΡ,

ΚΑΡΙΒΙ−ΩΗΨΤΕ,

ΚΑΩΥ,

4τη Απριλ, 1985

ΟΦ ΝΙΓΕΡΙΑ

ϑ.Σ.Χ.

ϑ.Σ.Χ.

ϑ.Σ.Χ.

ϑ.Σ.Χ.

ϑ.Σ.Χ.

ΑΠΠΕΛΛΑΝΤ

ΡΕΣΠΟΝ∆ΕΝΤ

ΣΥΙΤ ΝΟ. ΣΧ 48/1984

20

Landlord and Tenant - Agreement for a lease not registered, section 15, Lands

Instrument Registration Law Cap. 72, Eastern Nigeria - Effect of - Status and

nature of interest of the lessee in such cases.

Evidence - Admissibility vel non of unregistered registrable Instruments, s.15, Cap.

25





72, Eastern Nigeria - When Instrument may be admissible as evidence of

transaction in relation to land and as receipt for money paid.

Equity - Rights in equity of a holder of an unregistered registrable Instrument

- HolderlLessee in possession - Effect of - Rule in Walsh v. Lonsdale - When

30





applicable - Possession of lessee in possession generally - cf Bucknor-Mcleans

v. Inlaks.

Practice and Procedure - Pleadings - Pleading of facts

Questions of law to be

inferred from facts averred - Settlement of issues - When and how commenced.

−

35

Torts - Trespass to land - Right of person in possession - To sue.

ΙΣΣΥΕΣ:

1.

Ωηετηερ α πλαιντιφφ ισ βουνδ το πλεαδ α λεγαλ πρινχιπλε ,ον ωηιχη ηισ χασε ισ

40

φουνδ.

2.

Ωηετηερ τηε µερε παψµεντ οφ πυρχηασε πριχε ορ οφ ρεντ ιν αδϖανχε χονφερσ ον

τηε παψερ, αν εθυιταβλε ιντερεστ ιν λανδ ωηιχη χαν ωιτηστανδ τηε τιτλε οφ α

συβσεθυεντ λεγαλ πυρχηασερ ωιτη νοτιχε.

3.

Ωηατ ισ τηε ποσιτιον οφ α λεσσεε ιν ποσσεσσιον ωηο ισ α ηολδερ οφ αν υνρεγιστερεδ

45





ινστρυµεντ ιν ρελατιον το λανδ, εσπεχιαλλψ ωηερε συχη λεσσεε ηαδ φυρνισηεδ

ϖαλυαβλε χονσιδερατιον.

4.

Ωηατ ισ τηε ποσιτιον οφ λεσσεε ιν ποσσεσσιον ασ αγαινστ α πυρχηασερ οφ τηε λεγαλ

εστατε ωιτη νοτιχε οφ τηε πριορ εθυιτψ.

5.

Ισ ιτ προπερ το αλλοω α στατυτορψ προιϖιον το βε υσεδ ασ αν ενγινε οφ φραυδ?

50

6. Ωηατ ισ τηε βασισ οφ τηε εθυιταβλε ιντερεστ οφ α λεσσεε ιν ποσσεσσιον φορ ϖαλυαβλε

χονσιδερατιον.

7. Ωηεν ανδ ηοω χαν προχεεδινγσ φορ σεττλεµεντ οφ ισσυεσ βε χοµµενχεδ. Χαν

α ϕυδγε

συο µοτυ,

ινιτιατε συχη προχεεδινγσ.

431

ΝΙΓΕΡΙΑΝ ΣΥΠΡΕΜΕ ΧΟΥΡΤ ΧΑΣΕΣ

[1985] 1 Ν.Σ.Χ.Χ.

ΦΑΧΤΣ:

Τηε αππελλαντ ασ πλαιντιφφ συεδ τηε ρεσπονδεντ φορ τρεσπασσ ον α πιεχε οφ λανδ

οφ ωηιχη ηε ωασ τηε λεσσεε. Τηε αππελλαντ ωασ τηε συχχεσσορ ιν τιτλε οφ ηισ φατηερ

ωηο ιν 1956, ηαδ εντερεδ ιντο α λεασε αγρεεµεντ ωιτη ονε Εµµανυελ Ικπεαωυϕο

ωηο ωασ τηεν, τηε ηεαδ οφ ηισ φαµιλψ (τηε πρεδεχεσσορ οφ ∆Ω2 & 3 ιν τηισ χασε ωηο

5

ηαδ σολδ τηε λανδ ιν δισπυτε το τηε ρεσπονδεντ). Τηε αγρεεµεντ ωασ φορ 99 ψεαρσ

ατ αν αννυαλ ρεντ οφ 4. Τηε αππελλαντ∋σ φατηερ τηεν παιδ τηε συµ οφ 40 ασ αδ−

ϖανχε παψµεντ φορ τεν ψεαρσ. Τηε αγρεεµεντ φορ τηε λεασε ωασ ιν ωριτινγ βυτ ωασ

νοτ ρεγιστερεδ ιν αχχορδανχε ωιτη τηε προϖισιονσ οφ τηε Λανδ Ινστρυµεντσ Ρεγιστρα−

τιον Λαω, Χαπ. 72, Εαστερν Νιγερια. Τηε λεσσεε, ιµµεδιατελψ υπον παψµεντ ωεντ

10

ιντο ποσσεσσιον ανδ ρεµαινεδ ιν ποσσεσσιον τιλλ ηε διεδ ιν 1969 ωηεν τηε πλαιν−

τιφφ/αππελλαντ συχχεεδεδ ηιµ. Ατ τηε ρεθυεστ οφ τηε ∆Ω2 ανδ 3, αππελλαντ παιδ αρ−

ρεαρσ οφ ρεντ, ωηιχη ηαδ αχχρυεδ φροµ 1965 το 1974 ασ α ρεσυλτ οφ τηε Νιγεριαν Χιϖιλ

διστυρβανχεσ. Ιν 1975, ηοωεϖερ, ∆Ω2 ανδ 3 πυβλισηεδ α πυβλιχ νοτιχε, ωαρνινγ

αλλ περσονσ το στοπ φαρµινγ ον τηε λανδ ασ τηεψ ηαδ σολδ ιτ το τηε ρεσπονδεντ. Τηε

15

ρεσπονδεντ συβσεθυεντλψ εντερεδ ον τηε λανδ, δεστροψινγ αππελλαντσ χροπσ ιν τηε

προχεσσ, ηενχε τηε συιτ φορ τρεσπασσ. Τηε τριαλ Χουρτ φουνδ τηατ τηερε ηαδ βεεν α

ϖαλιδ λεασε αγρεεµεντ ανδ τηατ τηε αππελλαντ ανδ ηισ πρεδεχεσσορ ιν τιτλε ωερε ιν

υνδιστυρβεδ ποσσεσσιον υντιλ τηε ρεσπονδεντ εντερεδ ον τηε λανδ. Ηε φουνδ τηατ

τηε αππελλαντ ηαδ αν εθυιταβλε ιντερεστ ιν τηε λανδ ον τηε βασισ οφ τηε υνρεγιστερεδ

20

αγρεεµεντ ωηιχη ηε τρεατεδ ασ α ρεχειπτ φορ παψµεντ οφ µονεψ. Ηε τηερεφορε φουνδ

φορ τηε πλαιντιφφ ανδ τηε ρεσπονδεντ αππεαλεδ το τηε Χουρτ οφ Αππεαλ, ωηιχη ρεϖερσεδ

τηε δεχισιον οφ τηε τριαλ χουρτ, ηολδινγ τηατ τηε δοχυµεντ, νοτ βεινγ ρεγιστερεδ ωασ

νοτ αδµισσιβλε ιν εϖιδενχε. Τηε Χουρτ οφ Αππεαλ τηουγητ τηατ το συχχεεδ ιν ηισ

χλαιµ, τηε αππελλαντ ∀ουγητ το προϖε ηισ τιτλε. Τηε ρεχειπτ φορ παψµεντ οφ µονεψ ισ

25

χερταινλψ νοτ α τιτλε ανδ Εξηιβιτ

Β,

ισ χερταινλψ νοτ α ρεχειπτ∋, ανδ τηατ αλτηουγη παρτ

οφ τηε αγρεεµεντ χουλδ ηαϖε βεεν α ρεχειπτ, τηε τριαλ ϕυδγε, ιν αδµιττινγ ιτ ασ συχη,

διδ νοτ σαψ ωηιχη παρτ ηε ηαδ τρεατεδ ασ α ρεχειπτ.

Τηε Χουρτ οφ Αππεαλ αλσο τηουγητ τηατ τηε τριαλ χουρτ∋σ δεχισιον ωασ τιεδ αρουνδ

αν εθυιταβλε ρελιεφ νοτ χλαιµεδ βψ τηε αππελλαντ. Ιτ ωουλδ αππεαρ αλσο τηατ αν ισσυε

30

αροσε ασ το σεττλεµεντ οφ ισσυεσ ον ωηιχη τηε ϑυστιχεσ οφ τηε Χουρτ οφ Αππεαλ ωερε

διϖιδεδ ιν τηειρ οπινιον, τηε ρεσυλτ βεινγ τηατ σοµε ορδερεδ α ρετριαλ ωηιλε σοµε

δισµισσεδ τηε αππελλαντ∋σ χλαιµ. Βεινγ δισσατισφιεδ ωιτη τηατ ϕυδγµεντ, τηε αππελ−

λαντ αππεαλεδ το τηε Συπρεµε Χουρτ.

ΗΕΛ∆:

35

1.

Τηατ ιτ ισ αν ελεµενταρψ ρυλε οφ πλεαδινγσ τηατ φαχτσ µυστ βε πλεαδεδ, νοτ τηε

Λαω. Α πλαιντιφφ νεεδ νοτ αϖερ ιν ηισ πλεαδινγσ τηατ ηε ηασ αν εθυιταβλε εστατε

ορ ιντερεστ, βυτ µυστ πλεαδ τηε φαχτσ υπον ωηιχη τηε χουρτ µαψ χονχλυδε τηε

εξιστενχε οφ αν εθυιταβλε εστατε ορ ιντερεστ. Τηε Χουρτ οφ Αππεαλ τηερεφορε

µισχονχειϖεδ τηε εφφεχτ οφ τηε αππελλαντσ πλεαδινγσ ωηιχη αϖερρεδ συφφιχιεντ

40

φαχτσ χονστιτυτινγ α πλεα οφ εθυιταβλε ιντερεστ βψ οπερατιον οφ Λαω.

2.

Τηατ ωηερε α πυρχηασερ οφ λανδ ορ λεσσεε ιν ποσσεσσιον οφ τηε λανδ ηασ παιδ

τηε πυρχηασε µονεψ το τηε ϖενδορ ορ ηασ παιδ τηε ρεντ το τηε λεσσορ ασ τηε χασε

µαψ βε, τηεν ιν ειτηερ χασε, τηε πυρχηασερ ορ λεσσεε ηασ αχθυιρεδ αν εθυιταβλε

ιντερεστ ιν τηε λανδ ωηιχη ισ ασ γοοδ ασ α λεγαλ εστατε ανδ τηε εθυιταβλε ιντερεστ

45

χαν ονλψ βε δεφεατεδ βψ α πυρχηασερ οφ τηε λανδ φορ ϖαλυε ωιτηουτ νοτιχε οφ τηε

πριορ εθυιτψ.

3.

Τηατ τηε εφφεχτ οφ νον−ρεγιστρατιον οφ α ρεγιστραβλε ινστρυµεντ ιν ρεσπεχτ οφ α

λεσσεε ιν ποσσεσσιον ισ ασ λαιδ δοων ιν

Βυχκνορ−Μαχλεαν∋σ

χασε, το ωιτ: τηατ τηε

λεσσεε, ιφ ηε ισ αλρεαδψ ιν ποσσεσσιον πυρσυαντ το τηε ινστρυµεντ, ηολδσ τηε

50

δεµισεδ πρεµισεσ νοτ ασ α λεγαλ οωνερ οφ τηε τερµ, βυτ ασ α περσον ωηο ηασ

εντερεδ ιντο α βινδινγ αγρεεµεντ φορ α λεασε. Τηε ποσιτιον οφ συχη α περσον

ισ τηατ ηε ηολδσ τηε πρεµισεσ ϕυστ ασ ιφ α λεασε ηαδ βεεν γραντεδ. Τηε λανδλορδ

ηασ ηισ λεγαλ ρεµεδψ αγαινστ ηιµ φορ εξαµπλε, βψ διστρεσσ ασ ιφ α λεασε ηασ βεεν